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理財主要做什么,REITs新的理財選擇

  理財主要做什么,如果說1000元可以間接參與購買一座大廈,這在國內聽起來難以置信,但在美國卻是現實。美國人通過靈活的REITs,實現了普通人間接擁有大型商業地產的夢想。
 
  資產證券化新解
 
  資產證券化是將龐大的僅憑個人力量難以完全買下的資產,通過證券化的手段分割成小塊的金融產品,使個人能按照自己的實際投資能力進行購買。REITs就是這樣一種專門以房地產為對象的資產證券化產品,類似于平時在金融機構里可以買到的基金。
 
  一次典型的房地產證券化過程中通常有4個要素,分別用甲、乙、丙、丁來加以說明。甲是需要進行資產證券化的對象,如商場、大廈、酒店等。這些資產必須在未來每年產生持續的租金收益;乙是這些地產的持有者,在持有這些地產的過程中,突然急需資金支付自己其他方面的開銷,但又沒有這么多現金,必須賣出手中的資產才能獲得資金。由于這些資產過于龐大,有意向的購買者付不起這么多錢,或他覺得這些資產未來的價值還將上漲,只需賣出一部分就夠自己的開銷,剩下的部分想繼續持有,以獲得未來資產增值收益。此時,乙就找到了丙。丙是專業負責發行房地產投資信托的公司,將這些地產運用證券化的方法打包分割之后賣給丁。丁就是千千萬萬的普通投資者。
 
  簡單來說,資產證券化就是乙把甲轉移給丙,丙以證券的方式將甲分割銷售給丁的過程。在這樣的一個過程中,乙拿到了現金,丁獲得了甲未來可能產生的各種收益,而丙則從中獲得證券發行和資產管理的收益,三者各有所得。
 
  地產投資的有效方式
 
  對于投資者來說,選擇REITs作為地產投資的替代方式,優勢有很多。
 
  1.降低風險
 
  REITs一般由專業的房地產公司發起并進行管理,能合理地選擇投資項目,并能對其進行科學管理。由于REITs基金的規模通常比較大,能廣泛投資于各種類型的房地產項目,從而降低了投資單一類型或地段房地產的風險。
 
  2.節省時間
 
  進行獨立的地產投資是一件費時費力的事情。在選擇房產、交易過戶、室內裝修、尋找租戶、出租獲利等環節,耗費過多的精力。REITs可代為打理這一系列事情。由專業的人做專業的事,從經營管理上大大節省了時間和精力。
 
  3.獲利豐厚
 
  REITs主要有兩種獲利方式:一是租金收入。REITs通常會同時覆蓋房地產的整個產業鏈。以開發、收購、管理、租賃、變賣等形式直接進行房地產投資管理,以租金收入作為主要收入來源;二是增值收入。隨著時間的推移,優質地產項目的價值可能會隨著人民收入的增長、城市繁華程度的提高、工商業的逐步繁榮而不斷升值,擁有優質地段、具備良好物業管理水平的REITs可能會產生較大的增值空間。
 
  4.門檻低
 
  很多想投資房產的人苦于手中沒有那么多資本。而當REITs出現之后,這個問題迎刃而解。該種基金的最低申購下限是1000元,不設上限,適合各種資金規模的投資者。
 
  5.變現靈活
 
  很多房地產投資者可能有這樣的經驗,一旦投資于某處房產,變現會比較麻煩。平均而言,房產出售的周期通常在3~6個月。而選擇REITs這種投資方式,則可隨時按基金凈值賣出自己所持有的基金單位,這無疑為地產投資提供了極大便利。
 
  6.費用較低
 
  個人在國內投資房地產時,通常會涉及到以下多項或全部費用:住房交易手續費、非住房轉讓手續費、產權登記費、印花稅、契稅、營業稅、個人所得稅、公證費、鑒證費、房產測繪費、房屋安全鑒定費、房地產評估費、白蟻防治費、房產物業維修基金等,二手房買賣通常還要交納營業稅和房產中介的傭金。而在美國,買房也要交納地產稅、維修費、管理費、保險等系列費用。選擇REITs基金這種投資方式,則只需交納購買時的手續費,如果持有的時間較長,在贖回的時候甚至可免交贖回費。
 
  資產的第四個“籃子”
 
  目前常見的大類資產配置品種主要有3個:股票、債券和現金類產品。炒股炒的是預期,在一輪經濟周期的上升階段,預期未來經濟將持續繁榮,股票在該階段表現最佳。在經濟衰退期,通常也是利率的下降周期,利率與債券收益成反比,債券表現較佳。在一輪經濟周期的最高點,通常也是一輪加息周期的最高點,與銀行存款收益率密切相關的現金類產品收益最高。
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